Noćna mora za stanare i vlasnike kuća
N&P: D.A.
Takav scenarij teško pogađa vlasnike i najmoprimce: rezerve za održavanje su nestale, upravitelja imovine više nema. Koliko je dobra pravna zaštita od beskrupuloznih upravitelja imovine?
Za popravke ili renovacije, vlasnici stanova godinama zajednički štede rezerve za održavanje. I odjednom, novac nestane, upravitelj imovine ga prisvaja. Takvi se slučajevi ponavljaju. A tada šteta može brzo dosegnuti stotine tisuća eura.
U Hessenu je prije nekoliko tjedana uhićen upravitelj imovine. Navodno je pronevjerio rezerve koje pripadaju vlasnicima stanova. Prema podacima javnog tužiteljstva u Frankfurtu na Majni, podnesene su brojne kaznene prijave, a svakodnevno se primaju daljnje prijave žrtava. Pogođene su velike udruge etažnih vlasnika (WEG), ali i pojedinačni vlasnici malih nekretnina.
Kako je došlo do ovoga
Andreas Christen i njegova supruga Irene posjeduju stanove u dvije male zgrade u blizini Frankfurta kao dio svoje mirovinske štednje, koju iznajmljuju po pristupačnim cijenama. Tijekom proteklih nekoliko godina uštedjeli su novac za provođenje neophodnih renovacija.
Sada je u igri više od 100.000 eura, koje je upravitelj imovine navodno preusmjerio na vlastite račune. U početku se činilo da sve ide dobro s upraviteljem. “U početku sam bio jako zadovoljan što sam uopće nekoga pronašao”, kaže Andreas Christen.
Muškarac je sada u pritvoru, kako objašnjava Dominik Mies iz frankfurtskog javnog tužiteljstva: “Navodno je između 2022. i 2025. u više od 350 slučajeva izvlačio sredstva s računa udruge etažnih vlasnika i prebacivao ih na vlastite račune.”
Nedavni slučajevi dokazuju: Pronevjera nije izolirani incident
Beate Kerber, vlasnica kuće iz Bad Homburga u regiji Taunus, među je pogođenima. Ukupna šteta u njezinom slučaju iznosi otprilike 30.000 eura. Nadalje, nisu plaćene važne premije osiguranja. “Da je, na primjer, kuća izgorjela, ne bismo dobili ni centa”, kaže Kerber.
Za Mathiasa Enkea, specijaliziranog odvjetnika za pravo najma i etažnog vlasništva, takvi slučajevi pronevjere sada su gotovo uobičajeni. “Problem je strukturne prirode”, objašnjava Enke.
Udruga etažnih vlasnika obično ima vrlo velik financijski proračun, na primjer za pokrivanje kvarova grijanja i druge štete na zgradi. “Imenovani upravitelj imovine je onaj koji ima pristup tim sredstvima. To je dobro ako imate kvalificiranog, uglednog i pouzdanog upravitelja.” Ili katastrofalno ako je upravitelj kriminalac.
Upravitelj nekretnina uložio novac u spekulativne obveznice
Vlasnici kuća u Hamburgu također izvještavaju da je bivša tvrtka za upravljanje nekretninama njihovog stambenog kompleksa, bez njihova znanja, uložila velike iznose iz rezervnih fondova u spekulativne obveznice, koje su sada praktički bezvrijedne. “Nikada ne bih pomislila da će se koristiti za špekulacije”, žali se vlasnica kuće Frauke Greiwe. “Preko 500.000 eura. To je puno novca.” Sada su rezerve za popravke nestale.
Achim Tiffe, specijalizirani odvjetnik za bankarsko i pravo tržišta kapitala, zastupa preko 20 udruga vlasnika kuća čije su rezerve sada izbrisane. Pokušava spasiti što može. Ali tvrtka za upravljanje nekretninama i tvrtka koja je izdala obveznice sada su insolventne.
Stoga odvjetnik sada tuži banku. Međutim, takva tužba je dugotrajan proces. A bez rezervi, većina udruga vlasnika kuća nalazi se u teškoj situaciji.
Što vlasnici trebaju znati
„Mnoge udruge vlasnika kuća trenutno se suočavaju s problemom nedostatka potrebnih rezervnih sredstava“, kaže Giorgi Chachanovi, generalni direktor tvrtke Schinke Property Management. Naglašava važnost proaktivnog i transparentnog upravljanja rezervama te savjetuje vlasnicima da dosljedno koriste kontrolne mehanizme poput savjetodavnog odbora.
Pravna osnova za to je članak 29. njemačkog Zakona o etažnoj svojini (WEG). Prema ovom članku, savjetodavni odbor je nadzorno tijelo udruge vlasnika kuća u odnosu na upravitelja imovine. Chachanovi naglašava da je ključno da članovi odbora nisu samo nominalni članovi, već da su kvalificirani, da ozbiljno shvaćaju svoje odgovornosti i pažljivo pregledavaju izvode, račune i transakcije na računima.
Po njegovom mišljenju, udruge vlasnika kuća ostaju stabilne prvenstveno kada rano uspostave jasne strukture, transparentnost i stručnu podršku.
Još manje zahtjeva u budućnosti?
Zašto još uvijek postoje slučajevi pronevjere uz mnoge ugledne tvrtke za upravljanje nekretninama? Činjenica je: nije potrebna formalna obuka da biste postali upravitelj nekretninama. Stručnjaci upozoravaju da bi to moglo privući sumnjive osobe. Upravitelji nekretnina moraju završiti samo 20 sati kontinuirane edukacije svake tri godine.
Njemačka vlada želi ukinuti čak i ovaj minimalni zahtjev za kontinuiranu edukaciju, tvrdeći da se radi o smanjenju birokracije. Zagovornici potrošača, vlasnici nekretnina i upravitelji nekretnina podjednako upozoravaju.
„Već 15 godina naša industrija zahtijeva uvođenje potvrde o osposobljenosti kao kvalifikacije i osnovnog uvjeta za posao koji svatko na tržištu još uvijek može obavljati“, kaže Martin Kaßler iz Njemačkog udruženja upravitelja nekretnina. Trenutno upravitelji nekretnina nisu dužni dostaviti nikakav dokaz o kvalifikacijama.
Savezno ministarstvo za gospodarstvo i energetiku čak je predložilo takvu potvrdu o osposobljenosti s obveznim ispitom. Međutim, nikada nije donesena u zakon. Kao odgovor na upit Bavarske radiotelevizije, ministarstvo je izjavilo da je Bundestag zaključio “da nema dovoljno dokaza koji bi opravdali nužnost takvog zahtjeva. Taj nalaz ostaje nepromijenjen”.
Izvor: tagesschau.de
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/hausverwaltung-immobilie-betrug-100.html
