Rastuće stanarine
Svatko se bori za sebe
N&P:D.A.
Ograničenja najamnina, kontrola cijena najamnina i zabrane zlouporabe imovine – političari su pokušali. Ali najamnine i dalje rastu. Svatko tko želi ostvariti svoja prava mora sam poduzeti mjere.
Kontrola najamnine, indeks najamnine, pa čak i pravo prvokupa. Zapravo postoji niz alata za politiku najamnine na saveznoj i državnoj razini. Ali čini se da te poluge ne funkcioniraju – najamnine i dalje rastu.
Kao u slučaju stanara iz Berlina koji se krajem 2024. useljava u stariji stan u četvrti Wedding. Njegovi prethodni stanari plaćali su manje od osam eura po četvornom metru, uključujući režije. U njegovom ugovoru stoji 18 eura. Kontrola najamnine trebala bi spriječiti takve skokove, ali postoji jedna iznimka: takozvani prvi najam nakon opsežne modernizacije.
Vlasnik, velika njemačka grupa za nekretnine, prebojala je zidove prije useljenja, prema riječima stanara. “Kupaonica i kuhinja su renovirane jednostavnim namještajem.” Za stanara: čisto održavanje, ništa više.
Stambena tvrtka prihvaća nagodbe
Glasnogovornik stambene tvrtke uzvratio je: “Zakon ne definira precizniju definiciju riječi ‘sveobuhvatna’.” Međutim, Savezni sud pravde je 2020. godine pooštrio i pojasnio definiciju u presudi: Smatra se da je sveobuhvatna modernizacija provedena ako košta najmanje trećinu onoga što bi koštala izgradnja usporedivog, novog stana.
Stanar je angažirao odvjetnika i gle čuda: Najmodavac je neočekivano brzo odgovorio s ponudom nagodbe. Sada bi najamnina po četvornom metru koštala samo dvanaest eura umjesto 18. Ukupno četiri stanara samo u ovoj berlinskoj stambenoj zgradi pokreću pravne postupke protiv tvrtke. Lokalna usporedna najamnina bila je prekoračena i do 120 posto.
Tvrtka za nekretnine uvijek je popustila nakon pritužbi. Nema prijetnje kaznama. Ponekad se postignu nagodbe, objašnjava jedan od menadžera tvrtke. Međutim, oni se pridržavaju zakona, a to je nešto što se može preispitati.
Gdje nema tužitelja, nema ni suca.
Suprotno tome: Gdje nema tužitelja, nema ni suca. Čak i deset godina nakon ključne izmjene njemačkog zakona o najmu, najmoprimci moraju sami poduzeti mjere i ostvariti svoja prava. To definitivno košta vremena, moguće pravne troškove, a u ekstremnim slučajevima i sudske troškove ako se podnese tužba. Međutim, svaki najmoprimac u početku može sam podnijeti pritužbu ako je najamnina previsoka, osim ako najmodavac prethodno ne popusti. Međutim, starije osobe ili osobe s migrantskom pozadinom često nisu svjesne svojih prava ili se ne usuđuju pokrenuti sudski postupak.
„Ako država ne uspije provoditi zakon prilično ravnomjerno i na predvidljiv način, onda to prirodno potiče hrabre“, kaže stručnjak za kazneno pravo Kilian Wegner s Europskog sveučilišta Viadrina u Frankfurtu na Odri. To potiče one koji ne žele poštovati zakon jer znaju da se neće suočiti s posljedicama, „a to u konačnici dovodi do erozije osjećaja za pravdu kod ljudi.“
Pooštravanje kontrole najamnina (Mietpreisbremse)
Niklas Schenker, glasnogovornik za najamnine i stanovanje Berlinske lijeve stranke, razmatra pravne mjere protiv stambene tvrtke. Zahtijeva da sama država poduzme aktivne mjere protiv pretjeranih najamnina – umjesto da to prepusti stanarima. „Da ne samo svaki pojedinačni stanar mora poduzeti mjere protiv stanodavaca, gdje očito postoji neravnoteža moći.“ Država bi se trebala puno više uključiti i ne dopustiti da se „ljudi ovdje prevare“.
Iako savezna vlada želi pooštriti kontrolu najamnina i kažnjavati prekršaje, prvi prijedlozi za to ne očekuju se do kraja 2026., prema Ministarstvu pravosuđa.
Namješten smještaj (Möbliertes Wohnen) povećava najamnine
Kontrola najamnina se namjerno zaobilazi i kod namještenog smještaja. Prije više od deset godina Berlin je donio propis kojim se ograničava rad apartmana za odmor. Međutim, namješteni apartmani i dalje su dostupni za najam u ulici Wilhelmstraße, nedaleko od Brandenburških vrata. Na maksimalno godinu dana, jer zakon ograničava takozvane kratkoročne najmove na jednu godinu.
Tijekom tog razdoblja mogu se naplaćivati visoke cijene, tako da najmodavac može “zaobići kontrolu najamnine velikom doplatom za opremanje i povećati najamninu”, primjećuje Wibke Werner iz Berlinske udruge najmoprimaca.
Neki berlinski okruzi stoga zabranjuju prenamjenu redovnih stanova za najam u namještene stanove ako se nalaze u takozvanim područjima zaštite okoliša.
U okrugu Friedrichshain-Kreuzberg gradsko vijeće namjerava se pozvati na Građevinski zakonik kako bi se borilo protiv namještenih stanova. Prema ovom propisu, osobe s niskim primanjima ne bi trebale biti raseljene. I drugi okruzi žele primijeniti ovaj pristup. Međutim, ovo je novo pravno područje. Berlinski senat podržava taj pristup.
Stanovi kao predmeti špekulacija
Sve više Berlinaca obraća se udruzi stanara u vezi s raskidom ugovora za osobnu upotrebu, kaže Wibke Werner. Oni godišnje pruže do 4000 konzultacija o takvim raskidima, “i taj se broj udeseterostručio u usporedbi s 2014.”, kaže Werner. Odvjetnici specijalizirani za pravo najma također izvještavaju o značajnom porastu.
Beate Flatow, bivša sutkinja specijalizirana za pravo najma, poznaje mnoge slučajeve u kojima se zahtjev podnosi za osobnu upotrebu – to jest, novi vlasnik zapravo ne namjerava sam živjeti u stanu, već ga želi ponovno iznajmiti po višoj cijeni. “Tada stan postaje nedopustiv predmet špekulacija.”
To predstavlja prijevaru koja će se kazneno goniti ako se dokaže, kaže Flatow. „Ali morate pogledati situaciju: Najmoprimac prima obavijest o raskidu ugovora za osobnu upotrebu, a zatim mora pokušati pronaći novi stan. A ako najmoprimac, nakon što je već pronašao novi stan, onda istražuje: Je li se rođak ili najmodavac zapravo uselio ili što se dogodilo sa stanom? Vrlo rijetko to rade.“ Stoga je to zločin koji se rijetko otkriva. Najmoprimci na kraju prođu. Bivši sudac smatra da je potrebno dodatno razdoblje čekanja.
Hamburg je u veljači u Bundesratu (Saveznom vijeću) pokrenuo inicijativu za bolju zaštitu najmoprimaca. Međutim, zakonodavne reforme nema na vidiku.
Izvor: tagesschau.de
https://www.tagesschau.de/inland/gesellschaft/wohnraum-mieten-rechte-100.html
