Ispravne najamnine su iznimka
N&P: D.A.
Berlin već nešto više od godinu dana ima službeni “Ured za reviziju najamnina”.
Dosadašnji rezultati: u samo pet posto ispitanih slučajeva najamnine u glavnom gradu
bile su unutar zakonskih ograničenja.
Anna Meier imala je predosjećaj. Sada ima i službenu potvrdu: njezina je stanarina, najvjerojatnije, previsoka. Mogla bi biti oko 400 eura previše mjesečno – činjenica koju je upravo otkrio Ured za reviziju stanarina – što je 50 posto više od lokalne usporedive stanarine za središnju četvrt u Zapadnom Berlinu.
Anna Meier je već usporedila svoju stanarinu s Berlinskim indeksom stanarina, ali htjela je biti sigurna: “To vam definitivno daje osjećaj na što imate pravo.” Pravo ime Anne Meier je drugačije; ona radije ne želi da se njezino pravo ime ovdje spominje. Naoružana tim nalazima, sada namjerava nagovoriti svog stanodavca da snizi stanarinu.
Samo pet posto najamnina utvrđeno zakonitim
Već nešto više od godinu dana, Ured za reviziju najamnina savezne države Berlin prvenstveno se usredotočuje na savjetovanje o slučajevima koji spadaju pod berlinske propise o ograničenju najamnina (Mietpreisbremse). Posljedično, većina onih koji traže pomoć su osobe s relativno novim ugovorima o najmu – ljudi koji su se preselili u Berlin radi sveučilišnog studija, strukovnog osposobljavanja ili novog posla, objašnjava Tamara Brehm, konzultantica u Uredu za reviziju najamnina.
Između ožujka 2025. i ožujka 2026. ured je pregledao ukupno 480 slučajeva. Prema Odjelu Senata za urbani razvoj, gradnju i stanovanje, najamnine su utvrđene kao “zakonite prema propisima o kontroli najamnina” u samo pet posto tih slučajeva.
U gotovo pet posto pregledanih slučajeva, tražena najamnina premašila je lokalnu usporednu tržišnu najamninu za više od deset posto, čime su prekršeni propisi o ograničenju najamnina. U gotovo četvrtini slučajeva najamnina je premašila usporednu tržišnu najamninu za više od 20 posto. Prema članku 5. Zakona o gospodarskim kriminalnim djelima (Wirtschaftsstrafgesetz), takvi se slučajevi klasificiraju kao pretpostavljeno “prekomjerno određivanje cijena najamnine”.
U gotovo dvije trećine slučajeva, najamnine koje su predmet pregleda premašile su usporedive tržišne najamnine za više od 50 posto. “U tim slučajevima postoji dodatna sumnja na ‘pretjerano određivanje cijena najamnine’ (Mietwucher)”, navodi Senat – u skladu s člankom 291. Kaznenog zakona (Strafgesetzbuch).
Često, duboki očaj
„Često susrećemo ljude koji su zaista očajni“, kaže savjetnica Brehm – „ljude koji istinski ne znaju kako će platiti stanarinu. I koji su, u mnogim slučajevima, potpisali ugovor o najmu potpuno svjesni – ili barem sumnjajući – da je naplaćena stanarina zapravo bila nepravilna.“ Uzmimo za primjer Manuelu Müller. I ona radije ne želi da se njezino pravo ime ovdje pojavljuje.
Müller i njezin suprug planiraju uskoro osnovati obitelj, zbog čega su se nedavno uselili u novi stan: trosobni, smješten na relativno centralnoj lokaciji u Berlinu. Konzultacije s Uredom za pregled stanarina sada su otkrile da bi njihova stanarina mogla biti previsoka – za čak tri do četiri eura po kvadratnom metru. To je vjerojatno zato što je najmodavac potencijalno napuhao troškove modernizacijskih radova iznad onoga što je zakonski dopušteno, prema Müller.
Još nije razgovarala o tome sa svojim najmodavcem; prvo je htjela potražiti „stručni“ savjet. „Zapravo me malo strah pisati mu da mu ovo kažem – brinem se da bi nekako mogao pronaći izgovor da nas izbaci.“ Međutim, poduzimanje mjera protiv previsoke stanarine samo po sebi nije razlog za raskid ugovora.
Kazne izrečene samo u četiri slučaja do sada
Ured za pregled najamnina smatra se glavnom kontaktnom osobom za sumnjive slučajeve prekomjerne najamnine – nudeći besplatnu pomoć s niskim pragom. Trenutno su dostupne tri lokacije za osobne konzultacije, a daljnje proširenje nije isključeno ako potražnja nastavi rasti. Telefonske konzultacijske usluge već se proširuju.
Nakon nešto više od godinu dana rada, Christian Gaebler (SPD), senator za urbani razvoj, nudi sljedeću procjenu: službena potvrda koju izdaje ured često potiče stanodavce da se pridržavaju nalaza.
Teški slučajevi mogu rezultirati kaznama
Prilagođavanje buduće najamnine u korist najmoprimca – uz mogućnost retroaktivnog povrata preplaćene najamnine – jedno je; pravne posljedice za stanodavce su sasvim drugo. Posebno teški slučajevi mogu dovesti do administrativnih kazni, kaznenih sankcija, pa čak i zatvorskih kazni.
“Kada je riječ o pretjeranim cijenama najamnine ili lihvarskim najamninama – stvarima koje spadaju pod gospodarsko kazneno pravo – te slučajeve upućujemo okružnim vlastima”, kaže Gaebler. U Berlinu su te vlasti odgovorne za izricanje sankcija u takvim slučajevima. Međutim, najmoprimci moraju pristati na ovaj postupak i nastaviti surađivati - na primjer, davanjem dodatnih informacija i podnošenjem dokumenata vezanih uz njihov najam.
Prema odjelu Senata, u Berlinu su u posljednje vrijeme izrečene samo četiri administrativne kazne za pretjerane najamnine. Samo četiri kazne od više od 4300 postupaka pokrenutih u posljednje dvije godine – to je bio nalaz istrage koju je Die Linke (Lijeva stranka) podnijela Zastupničkom domu Berlina krajem travnja. Sve četiri kazne izrekao je okrug Friedrichshain-Kreuzberg. U jednom slučaju, najamnina je navodno premašila referentni indeks najamnine (Mietspiegel) za 190 posto, prema riječima okružne vijećnice odgovorne za to pitanje, Regine Sommer-Wetter iz Die Linke.
Ali zašto stopa uspjeha nije veća? Sommer-Wetter traži više osoblja. Kad se svede na to, napominje, stan se često mora fizički izmjeriti na licu mjesta. A tu je i sva povezana papirologija. Što misli o novom Uredu za pregled cijena najamnine? “Ukratko: mogao bi dati bolje rezultate.”
Izvor: tagesschau.de
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/mietwucher-berlin-100.html
