Pretvaranje poslovnog prostora u stambeni prostor
Mnogo potencijala i mnogo prepreka
N&P:D.A.
Situacija na tržištu nekretnina je napeta u mnogim gradovima. Istovremeno, mnoge poslovne i uredske zgrade su prazne. Mogu li prenamjena i rekonstrukcija smanjiti pritisak na tržište?
Arhitekt Klaus Wehrle stoji usred prašine. Pored njega, radnici skidaju stare daske sa stropa. Planina nekorištenih kabela pridružuje se slici uništenja u bivšoj zgradi Volksbanke usred Waldkircha. Još uvijek je samo s puno mašte moguće zamisliti da će ljudi uskoro ovdje živjeti. Ali Wehrle, čovjek od samopouzdanja, zrači optimizmom. On se penje jedan kat. “Ovo je prije bila soba za zabave banke. Ovdje možete primijeniti temu potkrovlja. Zapravo je lijep prostor.”
Kao i u cijeloj zgradi, i u budućem potkrovnom stanu još uvijek ima puno posla. Stari, plavi tepisi, loše izolirani prozori i još mnogo toga čine da soba izgleda kao potencijalni životni prostor samo oku obučenog arhitekta. Klaus Wehrle ima takvo oko. Kao arhitekt, specijaliziran je za udahnuće novog života bivšim uredskim i poslovnim zgradama te njihovo pretvaranje u stambene prostore.
Milijun četvornih metara praznog prostora
Specijalizacija s potencijalom. Studija ifo instituta iz rujna 2024. smatra da su ovakve prenamjene ureda moguće na 2,3 milijuna četvornih metara uredskog prostora diljem Njemačke. Samo u sedam najvećih gradova, Berlinu, Hamburgu, Münchenu, Kölnu, Frankfurtu, Stuttgartu i Düsseldorfu, trenutno je moguće izgraditi 60.000 stanova – i taj trend raste. Studija očekuje dodatnih 3,5 milijuna četvornih metara praznih prostora u nadolazećim godinama, prvenstveno zbog sve većeg trenda korištenja kućnih ureda.
Ekološke i financijske koristi
Osim stvaranja životnog prostora, postoje i mnoge druge prednosti, kaže arhitekt Wehrle u Waldkirchu. Po njegovom mišljenju, to ima smisla, posebno s ekološkog i financijskog gledišta, „jer osigurava energiju koja je u zgradu uvedena kroz građevinsku konstrukciju“. To uključuje, između ostalog, građevinske materijale, radno vrijeme, rad strojeva i performanse planiranja.
Theresa Keilhacker, predsjednica Berlinske komore arhitekata, u tom kontekstu govori o „sivoj energiji“. 60 posto te energije vezano je u ovojnici takvih nekretnina i uštedjelo bi se u usporedbi s novom zgradom. Prema Keilhackeru, daljnje prednosti prenamjene su da su “uredske zgrade i poslovni prostori obično već povezani s prometnom infrastrukturom i nema potrebe za izgradnjom i plaćanjem novih”.
Arhitekt Wehrle iznosi daljnje argumente. Gradski centar poput onog u Waldkirchu mogao bi se revitalizirati takvom rekonstrukcijom. Stope slobodnih radnih mjesta u gradovima rastu, a mnoga poduzeća moraju se zatvoriti. Wehrle vidi sjajnu priliku za ublažavanje napete stambene situacije kroz takve prenamjene. Osim toga, mogla bi se smanjiti kontinuirana potrošnja zemljišta uzrokovana novim razvojnim područjima i uštedjeti resursi.
Mnogo prepreka na putu do stanovanja
Unatoč svim prednostima, prenamjena nije lak zadatak. Zahtjevi za životni prostor su strogi. Zaštita od požara, pristupačnost i zaštita od potresa samo su neke od birokratskih prepreka koje Wehrle mora prevladati i uzeti u obzir. Glavni razlog: Većina nekretnina koje se prenamjenjuju izgrađena je u vrijeme kada propisi nisu bili toliko strogi, a u nekim slučajevima za stanove vrijede drugačija pravila nego za urede.
Osim toga, poslovne zgrade poput stare Volksbanke u Waldkirchu nisu projektirane za životni prostor. Kupaonice, prozori, grijanje: sve se mora promijeniti i obnoviti iz temelja. U Waldkirchu će se u trokatnici izgraditi ukupno 28 stanova, od jednosobnih do peterosobnih. Puno posla, puno propisa, puno administrativnog stresa.
Strogi propisi usporavaju stvari
U administrativnim aparatima mnogih općina životni prostor i poslovanje i dalje su kategorički odvojeni jedno od drugog, kritiziraju brojni stručnjaci, poput urbanista i arhitekta Franza Pescha iz Dortmunda. Općine moraju biti otvorenije i ubrzati postupke, jer stambeni i poslovni razvoj više nisu međusobno isključivi i mogu lako postojati jedan pored drugog. Međutim, ono što je potrebno su zahtjevi zakona o planiranju. “Općine ih još ne koriste dovoljno agresivno.” Planove korištenja zemljišta treba prilagoditi i učiniti otvorenijima.
Općine imaju priliku ubrzati postupke i provesti prenamjenu zemljišta, kaže arhitekt Wehrle. On se osvrće na svoj trenutni veliki projekt u Waldkirchu. Međutim, ne koriste se svugdje i ne pristupa im se motivirano. Nadležna uprava u Waldkirchu bila je otvorena za obnovu i brzo je izdala sve potrebne dozvole.
Njegovo iskustvo pokazuje da, unutar granica dopuštenog, ovisi i o zaposlenicima vlasti hoće li se nešto omogućiti i koliko brzo. Wehrle je imao sreće u Waldkirchu, a očekuje se da će se prvi stanovnici useliti u bivšu zgradu Volksbanke već 2026. godine.
Prenamjena zemljišta nije uvijek ekonomična
Theresa Keilhacker iz Berlinske komore arhitekata vidi pravne prepreke u pretvaranju isključivo industrijskih i komercijalnih područja u stambena područja. “Stambena upotreba bila bi dopuštena u području mješovite namjene ili ‘urbanom području’.” Ovdje bi ovisilo o regulatornom okviru državnih građevinskih propisa o tome hoće li se i kako takva prenamjena zemljišta omogućiti.
Ona vidi veliku prepreku, posebno u većim prihodima koji bi se mogli ostvariti iznajmljivanjem poslovnih prostora. Vrijednost nekretnine mogla bi se smanjiti zbog stanovanja i nižih najamnina. “Zato takva pretvorba nije uvijek ekonomična.” Poziva novu saveznu vladu da provede program financiranja „Prenamjena poslovnih nekretnina u stambene jedinice“. To je najavila prethodna semaforska vlada, ali nije provedeno.
Izvor: tagesschau.de
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/wohnraum-102.html
